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Immobilien-GmbH gründen: Steuern sparen bei Vermietung – So gehts!

von | 16. Jul 2021 | Steuern

In diesem Blogbeitrag zeige ich dir, wie du eine Immobilien-GmbH gründen und dadurch deine Immobilie zu einem sehr geringen Steuersatz vermieten kannst!

Was ist eine Immobilien-GmbH?

Stellen wir uns zunächst die Frage: Was sind Immobilienunternehmen? Einfach gesagt, sind das Firmen, deren Tätigkeit darin besteht, Immobilien zu vermieten, zu verpachten, zu finanzieren oder zu vermarkten. Vielleicht hast du auch schon einmal den Begriff „Vermietungsgesellschaft” gehört – das ist einfach ein Synonym für Immobilienunternehmen deren Tätigkeit in Vermietung und Verpachtung besteht. Sowohl Kapitalgesellschaften wie GmbHs und AGs als auch Personengesellschaften können Immobiliengesellschaften sein.

In diesem Beitrag zeige ich dir, wie du als Privatperson, mit Immobilien in deinem Eigentum, eine Immobilien-GmbH dazu nutzen kannst, Steuern zu sparen. Wenn du eine oder mehrere Immobilien, die du schon seit vielen Jahren vermietest bzw. verpachtest, besitzt und nun wissen möchtest, wie du das bestmöglich steuerlich gestaltest, dann bist du hier genau richtig!

Im ersten Moment kann es sich seltsam anhören, dass du eine Immobilien-GmbH gründen sollst, nur für die Vermietung dieser. So seltsam ist es aber gar nicht.

Immobilien-GmbH gründen: Vorteile

Schauen wir uns mal die Vorteile einer Immobilien-GmbH an:
Wenn du in deinem Privatvermögen befindliche Immobilien vermietest bzw. verpachtest, musst du die Einnahmen daraus deinem persönlichen Einkommenssteuersatz unterwerfen. Im schlimmsten Fall musst du diese mit 42 % besteuern. Hierzu kommt eventuell noch die Kirchensteuer.

Beispiel: Du hast beispielsweise 220.000 Euro Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem Sonderausgabenabzug von 20.000 Euro, somit bei einem zu versteuernden Einkommen von 200.000 Euro landest, und nicht verheiratet bist, musst du davon 84.000 Euro Steuern bezahlen. Hierzu kommt noch deine Krankenversicherung mit rund 1.000 Euro pro Monat. Somit sind am Ende des Tages nur noch 104.000,00 EUR auf deinem Konto. Na, Gratulation.

Mit einer Kapitalgesellschaft, die eigene Immobilien vermietet und verpachtet, ist es jedoch möglich, auf Grund der erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer, die Steuern so stark zu senken, dass du nur noch rund 15 % Steuerbelastung hast. In unserem Beispiel wären das bei einem Gewinn von 200.000 Euro lediglich eine Steuerbelastung von 30.000 Euro. Im Vergleich zu der Vermietung und Verpachtung aus dem Privatvermögen mit einer Steuerbelastung von 84.000 Euro sparst du pro Jahr 54.000 Euro Steuern. Klingt doch schon viel besser, oder?

Da die Vermietung und Verpachtung einer der Kapitalgesellschaft gehörenden Immobilie als reine Vermögensverwaltung angesehen wird, obwohl die Kapitalgesellschaft Kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielt, wird sie im Rahmen der erweiterten Kürzung von der Gewerbesteuer freigestellt.

Vorsicht bei wirtschaftlichen Tätigkeiten!

Aufgepasst: Sobald die Kapitalgesellschaft als Vermieter oder Verpächter auch zusätzliche wirtschaftliche Tätigkeiten entfaltet. Also nicht ausschließlich Immobilien vermietet, fallen auf die Mieteinnahmen Gewerbesteuern an!

Zu den wirtschaftlichen Tätigkeiten zählen zum Beispiel Baumaßnahmen, Reparaturen, Sanierungen und Tätigkeiten im Rahmen der Hausverwaltung gegen Entgelt an andere Personen bzw. Gesellschaften.
Wichtig ist auch, dass die erweiterte Kürzung zur Gewerbesteuer im Rahmen der Gewerbesteuererklärung beim Finanzamt erklärt werden muss.

Immobilien-GmbH gründen: Nachteile

Leider hat dieses Model nicht nur Vorteile. Kommen wir zu den Nachteilen einer Immobilien-GmbH. Da eine GmbH Kraft Rechtsform gewerblichen Charakter hat, hat diese auch zwangsläufig ein Betriebsvermögen. Somit gehören alle Immobilien der GmbH zum notwendigen Betriebsvermögen und sind bis auf alle Ewigkeit steuerverhaftet. Das heißt, beim Veräußern der Immobilie aus der GmbH raus werden immer die stillen Reserven zu besteuern sein. Also der Unterschiedsbetrag zwischen Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten und Verkaufspreis. Aber auch hier gibt es Wege, die Besteuerung zu vermeiden. Gerne berate ich dich hierzu.

Weitere Probleme entstehen bei der Übertragung der im Privatvermögen befindlichen Immobilie an die GmbH. Zum einen wird dadurch ein Rechtsträgerwechsel bewirkt, der einen Grunderwerbssteuerlichen-Vorgang darstellt. Die Bemessungsgrundlage ist entweder der Kaufpreis oder im Rahmen der Einlage der Teilwert. In Berlin liegt die Grunderwerbsteuer zurzeit bei 6,5 %.

Ein weiteres Problem liegt vor, wenn die Immobilie innerhalb eines 10-Jahreszeitraums an die GmbH entgeltlich oder unentgeltlich übertragen wird. Bei der unentgeltlichen Übertragung, der sogenannten verdeckten Einlage, wird ein steuerliches Veräußerungsgeschäft fingiert. Sowohl Einlage als auch Veräußerung der im Privatvermögen befindlichen Immobilie innerhalb eines 10-Jahreszeitraums sind steuerpflichtig und werden dem individuellen Einkommensteuersatz unterworfen.

Wie ist der Ablauf bei der Gründung einer Immobilien-GmbH?

Die Gründung einer Immobiliengesellschaft in Form einer GmbH funktioniert wie die Gründung einer normalen GmbH. Wie man eine GmbH gründet, habe ich übrigens in einem anderen Video erklärt.

Bei einer GmbH liegt die Besonderheit darin, dass du als Gesellschafter nicht mit deinem Privatvermögen haftest, sondern mit dem Gesellschaftsvermögen. Für die Gründung brauchst du 25.000 Euro Stammkapital.
Zudem ist die Eintragung ins Handelsregister erforderlich sowie die Einrichtung eines Geschäftskontos.

Ich empfehle dir, für den Gründungsprozess einer Immobilen-GmbH einen Berater an deiner Seite zu haben. Dieser kann dich vorab über sämtliche Risiken aufklären und für einen reibungslosen und sicheren Ablauf sorgen – auch im Hinblick auf die steuerlichen Übertragungen und Gestaltungsmöglichkeiten, da an dieser Stelle unzählige Fallstricke zu beachten sind, die dich am Ende richtig Geld kosten. Gerne helfe ich dir dabei.

Wenn du Fragen zum Thema hast, dann hinterlasse einfach einen Kommentar oder melde dich direkt bei mir. Schreib mir gerne Themen und Fragen die dich interessieren!

Bis dahin, dein Alexander Küppers

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